Next
Afyon’da 20 milyar liralık kentsel dönüşüm tartışması! Demirkırkan’dan 26 maddelik rapor
Afyonkarahisar’da Mısri ve İmaret Camii çevresini kapsayan kentsel dönüşüm projesi yeniden gündemde. YENİ Parti Belediye Meclisi Üyesi Kemal Demirkırkan, yaklaşık 20 milyar liralık proje için hazırladığı raporu kamuoyuyla paylaşarak imar planından hak ediş hesaplarına, kira yardımlarından ön sözleşmelere kadar birçok başlıkta eleştirilerini ve 26 maddelik önerisini açıkladı.
Afyonkarahisar’da 2013 yılından bu yana gündemde olan Mısri ve İmaret Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi, Belediye Meclisi Üyesi Kemal Demirkırkan’ın açıklamalarıyla yeniden tartışma konusu oldu.
Demirkırkan, düzenlediği basın toplantısında “Afyonkarahisar Mısri ve İmaret Camii Çevresi Kentsel Dönüşümü” başlıklı kapsamlı bir rapor açıkladı. Raporda, projenin mevcut uygulama yöntemiyle ilgili çeşitli tespit ve eleştiriler sıralanırken, Afyonkarahisar Belediyesi'ne yönelik 26 maddelik öneri sunuldu.
Demirkırkan, kentsel dönüşümün deprem güvenliği, sağlıklı şehirleşme ve bölgenin yenilenmesi açısından gerekli olduğunu belirtirken, sürecin hak sahiplerinin mağduriyetine yol açmadan yürütülmesi gerektiğini savundu.
Raporda projenin tamamen durdurulması değil, mevcut eksikliklerin giderilerek daha şeffaf, adil ve güvenli hale getirilmesi çağrısı yapıldı.
20 milyar liralık proje: 5 bin 956 konut planlanıyor
Demirkırkan’ın açıkladığı raporda yer alan bilgilere göre, Mısri Camii çevresindeki 17,02 hektarlık alan ile İmaret Camii arkasındaki 24,84 hektarlık alan 2013 yılında riskli alan ilan edildi.
Toplam 41,86 hektarlık bölgede yaklaşık 3 bin 500 bağımsız bölüm ve 4 bin 100 hak sahibi bulunduğu belirtilirken, veraset işlemlerinin tamamlanmasıyla hak sahibi sayısının 5 bin ile 7 bin arasında olabileceği ifade edildi.
Ağustos 2026’da yapılan belediye sunumuna göre projede;
- Mısri bölgesinde 2 bin 766,
- İmaret bölgesinde 3 bin 190
olmak üzere toplam 5 bin 956 konut yapılması planlanıyor.
Raporda, belediye tarafından projenin yatırım büyüklüğünün yaklaşık 20 milyar lira, toplam inşaat alanının ise 780 bin metrekarenin üzerinde olarak açıklandığı aktarıldı.
“13 yıldır bekleyen bir dönüşüm”
Demirkırkan, bölgenin 2013 yılında riskli alan ilan edilmesine rağmen aradan geçen 13 yılda dönüşümün tamamlanamadığını belirtti.
Raporda, önceki dönemlerde yapılan iki girişimin sonuçsuz kaldığı, yeni inşaat ruhsatlarının verilemediği bölgede yapıların zaman içerisinde yıprandığı ifade edildi.
Dar sokaklar, eski yapı stoku, altyapı sorunları ve deprem riski nedeniyle dönüşümün gerekli olduğu belirtilirken, yerinde dönüşüm yaklaşımı ve önceki döneme kıyasla bazı hak edişlerdeki iyileşmeler olumlu gelişmeler olarak değerlendirildi.
Ancak Demirkırkan’ın raporuna göre bu gelişmeler, projeyle ilgili mevcut soru işaretlerini ortadan kaldırmış değil.
“Onaylanmış yeni imar planı bulunmuyor”
Raporda dikkat çekilen başlıklardan biri de imar planının mevcut durumu oldu.
Demirkırkan, Afyonkarahisar Belediyesi’nin 18 Eylül 2026 tarihli cevap yazısında “Onaylanmış yeni bir imar planı bulunmamakta, çalışmalar taslak aşamasındadır” ifadesinin yer aldığını aktardı.
Bu durum üzerinden Demirkırkan, henüz onaylı imar planı bulunmadığı belirtilen bir süreçte hak sahiplerine bildirilen metrekarelerin hangi kesin hesaplamalara göre belirlendiğinin açıklanması gerektiğini savundu.
Raporda; emsal, kat yüksekliği ve düzenleme ortaklık payı gibi temel unsurlar kesinleşmeden vatandaşların teslim alacağı konutların büyüklüğünün de kesin olarak belirlenemeyeceği ileri sürüldü.
18 Eylül 2026 tarihinden sonra imar planının onaylandığını gösteren yeni bir belgenin de raporda bulunmadığı belirtildi.
Meclis onayından önce imza tartışması
Raporda, kentsel dönüşüm uygulama esaslarının kabul edilme süreci de ele alındı.
Belediyenin 4 Ağustos 2026 tarihinde kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisini açarak hak sahipleriyle ön uzlaşma görüşmelerine başladığı hatırlatıldı.
Ancak hesaplamalarda kullanılan 15 maddelik “Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları” belgesinin Belediye Meclisi tarafından 1 Ekim 2026 tarihinde kabul edildiği ifade edildi.
Demirkırkan, söz konusu belgenin Meclis'te madde madde görüşülmediğini, komisyon raporu üzerinden oylandığını savundu.
Raporda, dönüşüm sürecinin ilerlemesi amacıyla Meclis kararına olumlu oy verildiği belirtilirken, uygulama esaslarının yeniden değerlendirilmesi gerektiği vurgulandı.
DOP, kat yüksekliği ve maliyet hesaplarında farklılık iddiası
Demirkırkan’ın raporunda, belediyenin farklı belgelerinde yer aldığı belirtilen bazı hesaplama parametrelerinin birbirleriyle örtüşmediği ileri sürüldü.
Raporda öne çıkan farklılıklar şöyle sıralandı:
Düzenleme ortaklık payı: Sahada yüzde 10 kesinti bilgisinin verildiği, uygulama esaslarında ise azami yüzde 45 varsayımının kullanıldığı belirtildi.
Kat yüksekliği: Meclis sunumunda zemin+6 kat öngörülürken, uygulama esaslarındaki maliyet hesabında en az 10 katlı yapılardan söz edildiği aktarıldı.
Hak sahibine ayrılan oran: Sunumda yüzde 50 oranının yer aldığı, uygulama esaslarında ise 0,45 katsayısının kullanıldığı ifade edildi.
İnşaat maliyeti: Meclis sunumunda metrekare başına 25 bin lira, uygulama esaslarında ise 30 bin lira üzerinden hesaplama yapıldığı ileri sürüldü.
Demirkırkan, bu farklılıkların hak sahiplerinin kendilerine sunulan teklifleri sağlıklı şekilde değerlendirmesini zorlaştırdığını savundu.
Boş arsa sahipleri için “mağduriyet” iddiası
Raporda özellikle boş arsa sahiplerinin hak ediş hesaplamaları da eleştirildi.
Demirkırkan’ın aktardığı bilgilere göre yapılı taşınmaz sahiplerinin hak edişlerinin yüzde 30'una kadar borçlanabildiği, boş arsa sahiplerinde ise bu oranın yüzde 5 olarak uygulandığı belirtildi.
Ayrıca cadde üzerindeki ticari arsalar ile ara sokaklardaki konut arsalarının değer farklılıklarının hesaplamalarda yeterince dikkate alınmadığı ileri sürüldü.
Raporda, bazı hak sahiplerinin beyanlarına da yer verildi. Buna göre Mecidiye Mahallesi’nde 1.070 metrekarelik boş köşe arsa ile 140 metrekare üzerinde üç katlı binanın birbirine yakın hak ediş aldığı iddia edildi.
Bir başka örnekte ise 57 metrekare arsa üzerindeki iki katlı ahşap eve 75 metrekare, 160 metrekarelik boş arsaya ise 60 metrekare hak ediş bildirildiği öne sürüldü.
Demirkırkan, hak ediş hesaplarının bağımsız değerleme kuruluşlarınca denetlenmesini ve sonuçların hak sahiplerine yazılı şekilde bildirilmesini istedi.
Ön sözleşmelerdeki maddeler de gündemde
Raporda, hak sahiplerine imzalatıldığı belirtilen ön uzlaşma belgelerine ilişkin eleştiriler de yer aldı.
Söz konusu belgelerin kesin hak ve borç doğurmayan bir niyet beyanı olarak tanımlandığı, buna karşın hak sahiplerine çeşitli yükümlülükler getirdiği savunuldu.
Ön sözleşmenin devredilememesi, taşınmazın satılması durumunda hükümsüz hale gelmesi ve proje takvimindeki değişikliklerde kira yardımı ile tazminat taleplerine ilişkin sınırlamalar, raporda eleştirilen başlıklar arasında yer aldı.
Ayrıca ön uzlaşma sürecinde alınan imzaların ileride gerekli çoğunluk hesabına dahil edilip edilmeyeceğinin açıkça belirtilmesi istendi.
Kira yardımları yetersiz mi?
Demirkırkan, raporda öngörüldüğü belirtilen aylık 4 bin 500 ile 6 bin lira arasındaki kira yardımlarının bölgedeki mevcut kira bedelleri karşısında yetersiz kalabileceğini savundu.
Çok sayıda hak sahibinin aynı dönemde evlerinden ayrılmasının Afyonkarahisar’daki kiralık konut talebini artırabileceğine dikkat çekildi.
Raporda kira yardımlarının gerçek kira bedelleri dikkate alınarak belirlenmesi, enflasyona göre güncellenmesi ve yeni konutlar teslim edilinceye kadar sürdürülmesi önerildi.
Bunun yanında taşınma masrafları ile elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin nakil giderleri için de destek verilmesi istendi.
Esnafın dönüşüm sürecindeki durumu da soruldu
Mısri ve İmaret çevresindeki ticari hayatın korunması gerektiği de Demirkırkan’ın raporunda yer alan başlıklardan biri oldu.
Arasta dükkânları, cadde üzerindeki işletmeler ve yeni projede oluşturulacak ticari alanların dağılımı konusunda daha fazla açıklama yapılması gerektiği savunuldu.
Raporda;
- Kaç yeni dükkân yapılacağı,
- Mevcut dükkân sahiplerine nerede yer verileceği,
- İnşaat sürecinde esnafın faaliyetlerini nerede sürdüreceği
sorularının yanıtlanması istendi.
Dükkânları yıkılacak esnaf için geçici prefabrik çarşı veya geçici iş yeri alanları oluşturulması önerildi.
Yükleniciye mali güvence önerisi
Raporda projenin özel yüklenici ve belediyenin çoğunluk hissesine sahip olduğu belirtilen Zaferkent Kentsel Dönüşüm A.Ş. üzerinden yürütülmesinin planlandığı aktarıldı.
Hak sahibine ayrılan yüzde 45’lik oran ile kalan yüzde 55’lik payın ekonomik karşılığının ve dağılımının açıklanması talep edildi.
Demirkırkan ayrıca yüklenicinin projeyi tamamlayamaması ihtimaline karşı bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu ve kademeli tapu devri gibi güvencelerin sözleşmelere eklenmesini önerdi.
Yeni nüfus için okul ve sağlık alanları planlanmalı
Yaklaşık 6 bin konutluk projenin yalnızca konut üretimi olarak değerlendirilmemesi gerektiği ifade edildi.
Raporda yeni nüfusun ihtiyaç duyacağı;
- okul,
- sağlık ocağı,
- semt pazarı,
- otopark,
- spor alanları,
- yeşil alanlar
gibi sosyal donatıların da proje kapsamında planlanması gerektiği belirtildi.
Özellikle Kurtuluş Caddesi ve Milli Birlik Caddesi'ndeki trafik yükünün artabileceği uyarısı yapıldı.
Mısri Camii ve İmaret Külliyesi çevresindeki tarihi dokunun korunması için kat yüksekliklerinin dikkatli şekilde belirlenmesi ve gerekli koruma süreçlerinin tamamlanması gerektiği vurgulandı.
“42 hektarlık alan tek seferde dönüştürülmesin”
Demirkırkan’ın raporunda Kayseri, Uşak ve Kütahya’daki kentsel dönüşüm uygulamaları da örnek gösterildi.
Yaklaşık 42 hektarlık alanın 6 ila 8 etap halinde dönüştürülmesi önerildi.
Her etap için başlangıç ve bitiş tarihlerinin belirlenmesiyle finansman risklerinin azaltılabileceği ve aynı anda evlerinden ayrılmak zorunda kalacak hak sahibi sayısının kontrol altında tutulabileceği savunuldu.
Demirkırkan’dan belediyeye 26 maddelik öneri
Kemal Demirkırkan’ın açıkladığı raporun sonuç bölümünde Afyonkarahisar Belediyesi'ne yönelik 6 ana başlık altında toplam 26 öneri sunuldu.
Öneriler arasında şunlar yer aldı:
- Kentsel dönüşüm uygulama esaslarının Belediye Meclisi'nde yeniden ve madde madde görüşülmesi.
- İmar planı, değerleme raporları ve ilgili teknik belgelerin Meclis üyeleriyle paylaşılması.
- Belediyenin projeden elde edeceği gelir ve taşınmazların kamuoyuna açıklanması.
- Hak ediş hesaplama formülünün ve tüm katsayıların belediyenin internet sitesinde yayımlanması.
- Her hak sahibine taşınmazına ilişkin değerleme raporunun verilmesi.
- Dönüşüm süreci hakkında düzenli kamuoyu bilgilendirmesi yapılması.
- Arsa sahiplerinin yeni imarla oluşan değer artışından pay almasının sağlanması.
- Arsa değerlemelerinin ikinci bir bağımsız SPK lisanslı kuruluş tarafından denetlenmesi.
- Boş arsa sahiplerine uygulanan borçlanma sınırının yeniden değerlendirilmesi.
- Uzlaşma oranının arsa payı esasına göre belirlenmesi.
- Ön sözleşmelerdeki hak sahibi aleyhine olduğu belirtilen hükümlerin yeniden düzenlenmesi.
- Hak sahiplerine imzaladıkları belgelerin birer örneğinin verilmesi.
- Kira yardımlarının gerçek kira bedellerine göre güncellenmesi.
- Okul, sağlık, pazar, spor, yeşil alan ve trafik planlarının hazırlanması.
- Tarihi dokunun korunması ve kat yüksekliklerinin yeniden değerlendirilmesi.
- Projenin 6-8 etap halinde gerçekleştirilmesi.
- TOKİ ve farklı yapım modellerinin karşılaştırılması.
- Proje için mimari yarışma düzenlenmesi.
- Kentsel Dönüşüm Ofisi'ndeki danışmanın görev ve yetkilerinin açıklanması.
- Zemin araştırmaları tamamlanmadan uygulamaya geçilmemesi.
- Yükleniciden bina tamamlama sigortası veya banka teminatı alınması.
- Hak sahiplerinin borçlanma taksitlerine sınır getirilmesi.
- Taşınma ve abonelik nakil giderleri için destek sağlanması.
- Esnafa geçici iş yeri veya prefabrik çarşı oluşturulması.
- Hak sahiplerine ücretsiz hukuk ve veraset danışmanlığı verilmesi.
- Uzlaşmayan hak sahiplerinin itiraz ve yargı haklarının yazılı şekilde bildirilmesi.
“Talebimiz süreci durdurmak değil, düzeltmektir”
Demirkırkan, raporun sonuç bölümünde kentsel dönüşümün Afyonkarahisar açısından önemli bir fırsat olduğunu vurguladı.
Demirkırkan’ın açıklamasında, “Talebimiz süreci durdurmak değil, düzeltmektir” ifadelerine yer verildi.
Raporda ayrıca kentsel dönüşümün doğru şekilde uygulanması halinde Afyonkarahisar’ın şehircilik açısından önemli kazanımlar elde edebileceği, ancak sürecin yanlış yürütülmesinin ciddi mağduriyetlere yol açabileceği savunuldu.
Demirkırkan, uygulama esaslarının yeniden değerlendirilmesi, hak sahiplerinin haklarının korunması ve belediyenin tüm hesaplama ve planlama süreçlerini kamuoyuna açık şekilde paylaşması çağrısında bulundu.
Gözler belediyenin açıklamasında
Kemal Demirkırkan’ın basın toplantısında gündeme getirdiği imar planı, hak ediş hesaplamaları, ön sözleşmeler, kira yardımları, esnafın durumu ve projenin finansman modeli hakkındaki eleştiriler, kamuoyuyla paylaşılan rapordaki tespit ve değerlendirmelere dayanıyor.
Yaklaşık 20 milyar liralık büyüklüğü ve 5 bin 956 konutluk hedefiyle Afyonkarahisar’ın en önemli kentsel dönüşüm projelerinden biri olan süreçle ilgili Afyonkarahisar Belediyesi’nin açıklaması bekleniyor.
Spot:
