Tahliye davası, kiracının taşınmazdan tahliyesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Kiracı tahliye davasına ilişkin uyuşmazlıklarda Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır. Açılacak dava ile kira sözleşmesini sona erer ve kiracının evi tahliyesi gerçekleşir. Tahliye davası sebepleri itibarıyla kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan tahliye davası olmak üzere ikiye ayrılmıştır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası
1. Kiraya Verenin Gereksinimi
Taşınmazı kiraya veren kişinin kendisi, eşi, alt soyu ve üst soyu bu taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa kiracısını tahliye etme hakkına sahiptir. Alt soy çocuk ve torunları; üst soy ise anne, baba, büyükanne ve dedeyi kapsar. Ev sahibi ihtiyaç nedenini ileri sürerek kiracıyı icra kanalıyla tahliye etmişse ve evini bir başkasına kiraya verirse tazminat davası açılabilir.
2. Taşınmazın Yeniden İmarı ve Tadilatı
Taşınmaz üzerinde yapılacak geniş çapta tadilat ve yapısal onarım çalışması haklı tahliye sebebidir. İmar ve tadilat için sözleşmenin bitmesi beklenmelidir.
3. Taşınmazın Yeni Maliki
Ev sahibi taşınmazını satabilir. Bu durumda kiracı haklarından mahrum olmaz. Kira sözleşmesinden doğan haklarını taşınmazın yeni malikine karşı da ileri sürebilir. Yeni malik ihtiyacı olmasa dahi ihtar çekmek suretiyle kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açabilir. Kiracı sözleşmeden kaynaklanan sorumluluklarını yerine getirmek mecburiyetindedir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası
® Tahliye Taahhütnamesi İmzalanması
Yazılı tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı sözleşmede belirtilen tarihte evi boşaltmak zorundadır. Aksi takdirde icra takibi yaparak ya da dava açarak tahliye talebinde bulunulabilir. Ev sahibi eve girerken de tahliye taahhütnamesi imzalatabilir. Kiracıların bu duruma dikkat etmesi gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesini imzalamak hukuken kiracının aleyhine olacaktır. Bu nedenle uzman bir kira avukatı yardımı faydalı olacaktır.
Kiracı ev sahibi tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda değildir; ancak bu sefer de ev sahibi evi kiralamak istemeyebilir. Burada hem ev sahibi hem de kiracı menfaatlerini korumayı amaçladığından bir çıkmaz mevcuttur. Kiracı tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Eğer kişi icra takibi ile çıkarılıyorsa icra hukuk mahkemesinde dava açılır. Tahliye davası ortalama 1 yıl; İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde 2 yıl sürmektedir. Ev sahibi-kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıklar sonucunda adliyelerde de iş yükünde artış meydana gelmiştir.
Yukarıda görüldüğü üzere tahliye davası birçok nedenden kaynaklanabilir. Kiracıyı tahliye etmenin birçok hukuki yolu bulunmaktadır. Dolayısıyla profesyonel bir hukuki yardım alınması tavsiye edilir. Çünkü kiracı tahliyesi Borçlar Kanunu ve İcra ce İflas Kanuni ile alakalıdır ve bu alanlar uzman bilgisi gerektirir. Uyuşmazlık içinde bulunulan somut durum (kiracının kaç yıl oturduğu, kira bedeli, kira ödeme düzeni gibi) dikkate alınarak en doğru hukuki yolun izlenmesi gerekmektedir.
® Kiracının kirayı ödememesi
Ev sahibi kiracının aynı kira döneminde kirayı ödememesi nedeniyle 2 haklı ihtar bulunmuşsa sürenin sona ermesiyle 1 ay içinde dava açarak kiracıyı tahliye edebilir. Ev sahibinin 1 ay içinde davayı açmaması durumunda tahliye talebi hakkı kaybolur. İhtar noter yoluyla çekilebilir. Ayrıca icra takibini başlatmak da ihtar yerine geçer.
Kiracının kirayı ödemesi durumunda icra takibiyle tahliye de mümkündür. Kiracının ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmesi gerekir. Buna itiraz etmezse ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse sürenin bitiminde tahliye davası açılır. Kiracıya borcunu ödemesi için verilen 30 günlük sürenin sonunda ev sahibi 6 ay içinde dava açmalıdır. 6 ay içinde dava açmayan ev sahibi bu hakkını kaybeder. Dava, icra takibinin yapıldığı icra hukuk mahkemesinde açılır.
